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易得(商业地产发展应尊重商业逻辑)写字楼租

易得商务2016-10-21行业动态

  写字楼租赁商业地产发展应尊重商业逻辑

  2016-10-20 11:00 搜狐新闻

  商业地产和住宅地产有很大的不同。最早期的商场仅仅是为购物而开发,后期的MALL开始让消费者适应了涵盖娱乐、餐饮、休闲的一站式购物中心。商业地产随着消费方式的变化也发生了变化。而新的商业模式,最重要的是尊重商业逻辑。

  商业地产城市商圈

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  商业在一个城市得以良性发展并最终形成一种商业文化的基础是优良的商业场所决定的。在这个意义上,商场、市场、交易所和商业综合体的品质决定着现代城市的商业文化和商业文明。

  随着城市的升级与发展,重庆城市建设和商业地产的繁荣,让城市商圈、

  区域性商业商圈、社区级商业,高品质商业综合体不断涌现,重庆商业地产得到了较快发展。

  “随着商业模式和消费习惯的改变商业地产市场在细分的同时,消费方式也发生了细分。而模式的解读,商业应因地制宜考虑商业模式,最重要的是尊重商业逻辑”。西南商业地产第一服务平台,鉴正伟业常务副总王忠乾坦言。

  从住宅配套到市场细分时代

  2003年以前,我国写字楼租赁商业地产开发,很少有系统的规划和运营,其运营和管理基本局限于收取租金和提供简单的物业管理方面。随着经济快速发展,原有商品零售和批发市场已经不能满足要求。

  商业地产的雏形,是源自于早期住宅类开发商迫于规划中“配套公建”要求而进行建设的,业态简单而且重复,以小卖部、药店、水果店、美容美发等为主。导致使用价值降低,也造成后期销售困难。随着开发商项目经验的积累和相互借鉴,原始的商场式规划逐渐向临街式配套商业建筑转变。

  从最初由各小区临街底商、裙楼、门市房形成的配套商业,到以大型百货商厦为中心的区域商业,逐步从大而全的市场需求向细分市场倾斜,比如主题商业、文创商业、艺术商业、轨道商业、金融商业地产等等,以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。

  重庆商业地产发展任重道远

  在王忠乾看来,重庆商业地产应该说还处于初期,很多开发商对于商业地产规律的认知也是在摸索。

  回归重庆商业地产发展史,从十几年前主城传统商圈建设,政府占主导,受地理交通的限制,大商圈建设是重点,核心商圈集聚力强,市民消费强劲。

  随着城市发展扩大,消费习惯的变化,市民从最初的百货零售到购物中心,重视服务,增加了餐饮、儿童、游乐的比例,再到个性化需求的满足,主题式商业应运而生。比如建面仅4.6万方,租赁面积不超过3万方,开业首日客流量达16万人次,9月10日长嘉汇购物公园一举创造了重庆滨江商业奇迹。

  近年来, 针对某一特定年龄群的项目逐渐兴起。以明确的年龄层来定位客群,通过对这一年龄层的消费模式、生活方式、品味追求进行深入分析,将写字楼租赁客群所需的购物、餐饮、娱乐及社交等全部需求融合,成为新的生活消费平台。

  最早期的商场仅仅是为购物而开发。后期的MALL开始让消费者适应了涵盖娱乐、餐饮、休闲的一站式购物中心。为了消除消费者对商业项目的纯消费认知度和距离感,在新项目中更有意识的加入体验性、参与性的元素,吸引更广写字楼租赁的客群和锁定部分特定客群。如充分考虑表演和活动空间;通过某一科技、特色题材吸引眼球,用一些极具冲击力的物象挑起观众的好奇,成为重要砝码。

  尊重商业逻辑构建生态链平台

  在商业地产行业有着多年丰富经验的王忠乾,一直强调“一定要尊重商业逻辑”。什么是写字楼租赁商业逻辑,就是从前期商业策划开始,因地制宜。前段决定后端,从定位、设计就尊重商业公司,消费者的维度、商家运营写字楼租赁的角度前期沟通,科学定位。因为前期没有重视或不懂,很多商业项目是付出了惨痛的代价的。

  在商业设计上,不同业态布局对应不同的功能,因地制宜的同时,注重细节。比如在交通动线、平面动线、商业景观,甚至空调位外立面。电力配置、烟道配置角度不同就可能在后期使用上带来巨大的隐患,开门角度影响商铺的景观面和业主的利益,仅设计细节就多达几百项。

  而这所有的一切通通必须遵循设计原则,这也是商业逻辑。这关系到商业价值,核心竞争力。不同的品牌商家有自己的定位和差异化需求,对这些需求清楚了招商方向才能精准定位。

  商业地产和住宅地产有很大的不同。房地产只要购买就可以赚钱的时代过去了。王忠乾说,“尊重科学的商业逻辑是商业地产能够发展好的前提。”

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写字楼租赁