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易得(写字楼租赁)

易得商务2017-01-10行业动态

易得(地产人日报)  

  无论是汇市还是楼市,都在无时无刻牵动着我们的钱包和人生。ZF在面对汇市与楼市时艰难地在做出比较和抉择。同样地,我们也是在一个又一个的十字路口做出抉择,并且,这些抉择最终决定了我们的人生。

  写字楼租赁

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  刚过去的“十一”长假,想必大家都知道汇市与楼市发生了两件重量级大事件:人民币入篮SDR和20个一、二线城市加入限购。

  在我们还没完全从假日综合症恢复过来之时,人民币的贬值与楼市的量价齐跌却都在赤裸裸地提醒着我们,汇市与写字楼租赁的情况已经发生了实质性的变化,继续按照老思维、老套路来安放我们的钞票已经未必安全了。

  一、汇市蠢蠢欲动,楼市泡沫在冷却

  汇市:人民币入篮后八连跌

  沉寂3个月之久的人民币,在入篮SDR后开始肆无忌惮地连贬。

  国庆节第一天,人民币正式加入SDR货币篮子。

  节后第一个交易日(10月10日),人民币兑美元中间价下调230个基点,报6.7008,不仅仅是”8.11″汇改以来的最低,也是2010年9月以来的谷底。“6.7”的铁底就此打开。

  节后第二、三个交易日,人民币中间价接连下调,今天人民币中间价再次大幅下调160点。不仅人民币离岸价与中间价双双创下6年以来新低,连续8个交易日的下跌也创下两年半以来最长的连跌记录。

  

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  楼市量价齐跌

  黄金周期间,20个大中城市陆续出台了房地产调控新政,其中包括更严格的限购和/或限贷政策,另有2个城市写字楼租赁重申严格执行之前发布的调控政策。

  随着调控政策出台,黄金周商品房成交量应声而落(30城市房地产成交面积较前一周几近腰斩),二手房报价也出现下调。

  据中国指数研究院昨日发布的最新数据显示,黄金周期间,其监测的主要城市日均成交面积环比下滑48%,超九成城市环比出现回落,各线城市写字楼租赁都有不同程度的下滑。来自中原地产研究中心的统计数据显示,新政之后,北京、深圳、上海、天津、成都等城市的二手房报价出现下调,其中北京、深圳在过去一周报价下调比例达到10%左右。

  楼市成交量方面,以杭州为例,10月以来,杭州每日新房签约套数已经出现六连降。

  

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  (数据截止到10月6日)

  楼市房价方面,以苏州为例,苏州10月3日出台新政后,成交均价大幅下跌。

  

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  为什么说汇市与楼市的状况都已经今非昔比?过了个黄金周而已,难道写字楼租赁世界就已经如此天翻地覆了吗?

  逾20个大中城市争先恐后在黄金周出台限购政策,显然这波调控并非各地自发的零散行动,而是一场自上而下的集中式房产调控。看来,楼市里的泡沫近期膨胀得过快,ZF也是在想办法把这里的泡沫抑制住,不让其继续膨胀了。

  汇市SDR行情一结束,人民币便随即跟着美元开启新一轮“贬、贬、贬”了,而且这贬得快、准、狠。也难怪,大量国内投资者带着人民币远赴海外买买买,央妈一时间扛不住了也是应该的,毕竟,9月份的外汇储备又哗啦啦地下降了188亿美金。汇市这个市场,看起来一直是央妈稳胜的一个战场,但每场战役打得都并不轻松。6.7铁底的突破,就预示着,汇市也并非稳定、安全。

  楼市里不断吹起来的泡沫,暂时不让继续吹大了;汇市这个看似沉寂的市场,似乎并不如我们想象的安全了。看到这里,我们应该为我们钱包里的钞票感到忧心了。

  二、汇市与楼市:货币超发都是始作俑者

  汇市与楼市目前面临的压力,罪魁祸首其实都是同一个:货币超发。

  08年金融危机过后,2009年人民币的货币增发是27.58%,创下史无前例的最高。从那时候开始,中国的货币增发就跟吸食毒品一样一发不可收拾,印发货币的幅度与速度都大大提高。截至今年初,中国的M2已经高达139万亿人民币,对比折合75亿人民币的欧盟M2和折合77万亿人民币的美国M2,中国的M2已经逼近两者的总和。也就是说,如果将中国所有的钱集中起来,我们印刷出来的人民币已经足以买下美国与欧盟两大巨型经济体了。

  2008年我国M2规模只有47万亿,而到了今年上半年底,M2规模已经接近150万亿,在短短的七八年时间里,不仅M2规模迅速扩张了100万亿,而且M2规模是GDP的2倍。人民币超发的规模在世界上都属罕见。

  

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  货币发了这么多,按照经济学原理,汇率应该贬值才是。但是,反观人民币2008年之后的汇率,不仅没有贬值,反而从7一直升值到了6。人民币汇率从7到6靠的是美国那几年的狂发美元货币和国内经济的迅猛增长,但是这两大因素如今都已消退。随着美联储再次加息的临近,人民币超发的恶果渐行渐近,写字楼租赁步步紧逼。出来混的,迟早是要还的。

  

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  楼市亦如汇市,泡沫的根源都来自货币的膨胀。中国房地产市场这一轮的牛市始于2014年9月底,这一时间点也刚好与央行的货币宽松周期吻合。自2014年9月底,央行将商业银行存款准备金率从20%下调到了17%,一年期贷款利率同期从6%下调至4.35%,累计经历了5次降准和6次降息。一面是央妈在加码印钞,另一面是印出来的钞票大量流入了房地产,这一点在居民住房贷款的增量数据和房产市值的存量数据上都得到了完美的体现。

  中国居民住房贷款6月曾创下单月最高纪录,7月增量在当月新增人民币贷款中占到了九成以上。北、上、广、深等一线城市的写字楼租赁总市值,可以买下半个美国。央妈放出来的水,并未如愿进入实体经济,反而是流向了股市与楼市,吹出了去年大A股5000点的泡沫和今年楼市大牛市。

  

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  总之,无论是楼市里的泡沫,还是汇市里的贬值压力,央妈超发的货币都是始作俑者。

  三、该放弃哪个:汇市还是楼市?

  最近,大家都在热火朝天地谈论保楼市还是保汇市这个话题。面对这个问题,ZF能走的无非只有两条路:第一种是进一步严控资本管制,保汇市,弃楼市;第二种是逐步放松资本管制,保楼市,弃汇市。两害相权取其轻,究竟是放弃汇市还是楼市?我们先来看看这两条路走下去会出现什么结果。

  1、“关门打狗”

  一种方法是“关门打狗”,继续更加严格的资本管制,将超发的货币都关在国门之内。

  人民币出不去,自然短期内能够把控住汇市。同时,热钱圈在国内,但国内实体经济不景气,这些热钱缺乏好的投资标的,于是进一步涌入房地产,催生出更大的楼市泡沫。在大量信贷资金将楼市泡沫越吹越大时,留给实体经济、留给企业的资金却越来越少。实体经济进一步衰退,最终长期内又会进一步对人民币汇率施压。

  国内今年的楼市与汇市就是类似这个“关门打狗”的逻辑。

  2015年8.11汇改至今,人民币兑美元已贬值逾7%,中国外汇储备比2014年的历史高位已下降8000多亿美元。在人民币贬值的巨大压力之下,2015年下半年至今,中国推出了一系列措施加强外汇管理,对企业购汇和跨境资金流动设下诸多限制,作为跨境资金主要渠道之一的自贸区也同样受到约束。这就是第一步“关门”,短期内能稳住汇市。

  信贷资金几乎全部关在国内,自然要为自己找一个好的归宿。房地产,当仁不让,成为巨量流动性的最佳去处。据央行公布的数据,今年7月新增人民币贷款4636亿元,其中居民中长期贷款占比近99%。

  房地产泡沫越吹越大的同时,也形成了一个巨大的黑洞,不断吸引更多的信贷资金。众多知名的实体企业也不务正业,把资金投向房产。不仅是美的、海尔、苏宁、国美都做了地产,还有娃哈哈、喜之郎、五粮液也做了地产,就连长城床垫都在做地产,房地产让各行各业的企业都殊途同归。

  然而,这种繁荣与稳定只是一种假象。楼市越来越大的泡沫迟早会吹不下去,汇市也不会一直平安无事。只要更多实体企业脱实向虚,中国的制造业的核心竞争力就会逐步失去,而实体经济出现严重衰退,最终还是会给人民币汇率带来更负面的压力。

  “关门打狗”的做法下,楼市的泡沫会越吹越大,汇市能够暂时风平浪静,但最终楼市积聚的风险迟早会爆发,保汇市也只能是一时。

  2、“开闸放水”

  另一种方法是“开闸放水”,放松资本管制,让国内的这些资金逐步地走出去。在这一过程中,汇市肯定是最先被牺牲的,人民币贬值也不可避免。

  一旦人民币的资本管制逐步放松,国内楼市的高房价与股市的高估值会使得更多的国内外写字楼租赁投资者抛售以人民币计价的资产,去海外寻找更便宜的替代品。

  仅从楼市来看,现如今,中国一线城市的房价动辄五六百万,已经超过了东京、纽约,正处于一种全民博傻阶段,而欧美、港房价在经历了大调整后,目前还处于相对安全投资期。所以,国内高净值人士去海外购房置业,而大量资金通过不同渠道流出中国,这会加大人民币贬值的压力。

  即便是在目前资本管制严苛的情况下,内地买家还是在9月份成为推动香港楼市量价齐升的力量之一。据中原地产网站,香港二手房价格在截至10月2日当周上涨2.5%,创出七年来单周最大涨幅。而会德丰地产的香港房产项目9月份的销量中,有高达20%都是内地买家贡献的。这都在预示着,中国内地买家寻求海外资产的需求势不可挡。

  在这一做法下,汇市首先被牺牲了,而随着资金的外流,楼市会慢慢冷却下来,楼市的泡沫不至于进一步膨胀,因此,楼市的风险也能够控制在一定程度内。当然,这一做法也远非完美,首先要牺牲汇市的稳定,其次,楼市的风险也只是被控制,过去这一轮楼市大牛市积累的泡沫也并未被完全消除。

  无论是“弃楼市保汇市”,还是“弃汇市保楼市”的做法,都不能做到仅仅牺牲一方就能完整地保全另一方。不过两害相权取其轻,从两种做法可能造成的最终结果来看,“开闸放水”无疑是较优的做法。

  “开闸放水”与“关门打狗”相比,还有两个优势,第一是ZF的掌控度更高;第二是潜在危害更小。

  央妈手中毕竟还有逾3万亿美金的外储这张牌可以慢慢打,所以采用“开闸放水”这种做法的话,汇市的调整程度与节奏基本都可以在央妈手中掌控。什么时候出什么牌,基本还是央妈自己说了算,所以说“开闸放水”的做法对于ZF来说,掌控度更高。

  人民币贬值的风险主要在于预期的自我实现,也就是说一旦大家形成一致预期认为人民币会贬值,那么持续的资本流出就会使得货币狂贬。但在国内似乎并不是这么回事,因为我们有资本管制,人民币贬值的预期存在已久,但是央妈靠着手中逾3万亿美金的外汇储备与严格的资本管制手段,基本还是能够将这种风险防范得不错。

  然而,楼市的疯狂与房价上涨的速度对于ZF而言却远远没有汇市容易掌控。年初ZF在发动房地产去库存政策时,恐怕没有料到短短大半年房地产就形成了如此一轮大牛市吧。毕竟,人性的疯狂是无法计量的。

  而且,楼市泡沫一旦破裂,恐怕要远比汇市的缓慢贬值要来得痛苦得多,猛烈得多。要知道,一、二线城市的房产无论是在GDP,还是居民、银行或政府的资产中的占比都已经很大,且远超股市。

  

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  四、我们应该怎么办?

  无论是汇市还是写字楼租赁,都在无时无刻牵动着我们的钱包和人生。ZF在面对汇市与楼市时艰难地在做出比较和抉择。同样地,我们也是在一个又一个的十字路口做出抉择,并且,这些抉择最终决定了我们的人生。

  在做出关系到钱包的抉择之前,我们务必要记住两句话:

  1、把资产留在海外,把负债留在国内;

  2、我们的钞票安放在哪里,我们未来的阶层就在哪里。

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